一直以來，中央加大保障性住房的投資力度，一方面是為了穩定房地產業對國民經濟的拉動作用，防止景氣度大幅下滑；另一方面，分流商品房市場需求，抑制房價反彈。9000億保障房資金是否能夠變局樓市、改善民生？
2011年全國保障房建設目標為1000萬套，對民眾而言，這無疑是個利好消息。如今2011年幾乎走過了一半，在這半年中，保障房建設又發生了怎樣的變化？保障房的建設對市場是否帶來了一定的影響？

開發商：蜂擁轉向信托融資 保障房房產信托激增
銀行貸款、股市融資紛紛碰壁，面臨宏觀調控政策的嚴厲執行，房地產企業大批涌向信托渠道。據用益信托工作室不完全統計，2011年1-4月共發行222款房地產類集合信托產品，發行規模達722.11億，與去年同期相比，發行數量增長66.92%，發行規模增幅達115.26%。而值得注意的是，以保障性住房的面目出現的房地產信托產品激增。
據統計，今年前4個月，各信托公司共發行了15款投向保障房建設的房地產信托，規模達到35.9億元人民幣，而去年全年保障房項目僅22款。一季度保障房信托產品的平均期限為1.81年，平均收益率為9.32%，雖略低于房地產信托平均水平，但高于全部信托產品的平均收益率0.5個百分點。
“保障性住房的收益率僅5%左右，而信托產品為何能提供高達9%的預期收益？”針對近期市場上相繼出現高收益的保障性住房產品，不少投資者疑惑信托產品的收益率水平。“打包出售是保障性住房信托產品盈利的主要模式，而這些項目中主要盈利部分還是在于商品房和商業地產方面。”有關業內分析人士表示，目前信托市場上，幾乎沒有一款產品是完全針對保障性住房的，保障性住房的低收益水平使得信托資金缺乏進入的動力。但是相當多的項目通過捆綁保障性住房獲得了穩定和收益兩方面的賣點。

中介：已出現保障房用地轉讓. “借殼”開發仍具風險
在日常生活中，我們偶爾會在手機里接收到類似保障房用地的轉讓信息，這樣的信息并非第一次在市場出現。錢生輝投資咨詢有限公司總經理錢生輝介紹，今年3月，就有土地中介主動問他是否有意購買保障性住宅用地。
此前，上海的保障房大多由上海國資系統下屬的企業開發。4月份，一些國有房地產企業代表表示，參與保障房建設面臨利潤低、周期長、資金壓力大等困境。一家房地產公司的參會者稱：“我們從事保障房建設也是三年前剛剛起步，盡管目前有幾個項目，但難度很大。有個項目2009年就與政府簽訂了協議，但因種種原因最近才啟動。”
一位業內人士表示，由于保障房有穩定的銷售價格和收益率，對民營企業來說，投資的保障系數較高，所以其開發意愿可能比國企要高。
專家認為，出現保障房項目轉讓的現象，主要原因是保障房項目對開發商的資質和資金背景有嚴格要求，很多民營企業達不到，于是只有通過轉讓，從國有企業那里獲取開發資質。
不過，這種“借殼”開發的方式并非沒有風險。上海市規劃和國土資源局信訪部門的工作人員說，目前各區政府對保障房用地管理非常嚴格，尤其是項目轉讓審批卡得非常嚴。

專家：繼續加強保障房體系建設
“在物價回調之前，政策緊縮基調預計會延續，但緊縮的力度與節奏將出現微調空間”，國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松表示：房產市場一季末已現調整，但地方保障房可能要到下半年才會大規模開工，這或令二季度成為全年經濟階段性低點。
海南省住房和城鄉建設廳住房保障處處長孫健說，當前確實存在保障房基礎設施配套較為滯后的問題。海口、三亞等地的部分保障房由于排水、排污、商場、學校等基礎設施配套不完善，影響入住率，導致廉租房、經濟適用房入住率較低。...
中國房地產業協會副會長朱中一說，一方面城中心拆遷成本高，另一方面，地方政府對好地段的土地出讓收益寄予“厚望”，所以很多保障房通常都建在相對偏遠的地方，配套設施規劃不銜接，應盡量縮短配套完善的時間。朱中一還表示，保障房建設這一重大的民心工程，在建設“大提速”的背景下，不僅要看指標完成情況，也要看房屋“品質”，不能因為“打折扣”而損害了保障房的本來面目。

國土部：不落實保障房用地相應扣減“計劃指標”
據中國之聲《新聞和報紙摘要》報道，國土資源部在公開《關于下達〈2011年全國土地利用計劃〉的通知》中明確提出：“凡是沒有落實保障性住房建設用地計劃指標安排要求的，將相應扣減所在省（區、市）的計劃指標。”
2011年全國土地利用計劃顯示，新增建設用地計劃安排量比去年（2010年）略有增加，國家只預留國家基礎設施建設項目計劃指標，其余計劃指標全部下達地方。
國土資源部要求各地優先安排民生建設用地，對保障性安居工程用地、農村建設用地實施計劃指標單列，嚴禁向高能耗、高污染、產能過剩行業供地。
同時國務院2011年5月28日發表《關于2011年深化經濟體制改革重點工作的意見》，文件表示將繼續深化住房保障體系建設等改革。
反思：為什么保障房建設不給力
近期，許多地方被曝存在保障房“被騙購”“被團購”“被倒賣牟利”等分配亂象。業內人士及專家指出，保障房分配亟待“治亂”，公正、公平地切分“蛋糕”，不僅關系千家萬戶“住有所居”夢想的實現，更考驗政府的公信力及社會管理能力。
審計署2010年底公布的數據顯示，在重點調查的32個城市中，有18個城市向2132戶不符合條件的家庭分配了廉租房。一方面是不符合條件的“擠入”保障房；另一方面卻出現保障房分配后閑置和轉租轉售的情況。
據最新數據顯示，截至５月底，上海動遷房開工５０％以上，經適房項目約完成２５％的開工計劃。截至５月下旬，江蘇省４５萬套保障房任務總體開工率約為３０％。截至４月底，重慶已開工２０．４萬套，占年度保障性住房建設總量的４１％，屬開工率較高城市；浙江省１８．５萬套保障房任務目前已開工建設６．１６萬套，完成年度目標任務的３３．２％。另外，北京新開工建設、收購保障性住房２０萬套以及深圳開工建設７．３萬套保障性住房的計劃，目前執行情況并不樂觀。
短短的幾個月時間里，是誰動了9000億保障房資金的奶酪？保障房如何變局樓市、改善民生？這都是對民生工程下企業責任的一種審視及考驗。
保障房究竟該保障誰？這個問題本來應該很清晰。但為什么在現實中竟屢屢“好經被念歪”？尤其是，當下還出現了一種保障房被一些地方和企事業單位當成“福利盛宴”的趨勢。
　　無論從立項、建設還是到銷售，保障性住房建設的問題不斷，利益驅動是違規操作的主因，監管不給力則為其提供了巨大的空間。因此，保障房既要重視建設，也要關注分配；既要通過各種方式“擴容”，也要始終恪守其“社會保障”的公共屬性。