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日常生活

朱大鳴：房價上漲預期的郁金香幻想

更新時間:2018-03-19 12:32:41 來源：aniluna.com 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
張家界旅游網 公眾微信號 人們對于泡沫的印象，是各種各樣的，17世紀的荷蘭郁金香泡沫，以及21世紀初的互聯網股票泡沫，還有日本式的房市和股市泡沫，都成為投資者們談虎色變的噩夢。最近，由于一線城市的房價過高，引起了一些泡沫崩盤的猜測。和任何投資品一樣，決定房價的市場性因素主要是供求關系以及在此之上的投資收益率。
　　現在房地產價格上漲的預期很強烈，居民投資意愿更強烈。作為投資品，房地產的當前價格在很大程度上體現了預期的變化。
　　中國人民銀行19日發布的2010年第三季度全國銀行家、城鎮儲戶、企業調查問卷顯示，63.9%銀行家認為下季度貨幣政策將保持現狀，銀行家信心指數創2006年二季度以來新高。居民房價上漲預期大幅上升，但購房意愿沒有明顯變化。居民儲蓄、消費意愿略有下降，投資意愿有所上升。
　　對當前房價水平，三季度有72.2%的居民認為“過高，難以接受”，較上季略降0.3個百分點，但仍高于去年同期7個百分點。對未來房價，三季度有36.6%的居民持上漲預期，比上季大幅上升7.2個百分點，但仍低于去年同期水平4.9個百分點。雖然房價上漲預期增強，但城鎮居民購房意愿沒有出現大幅上升。未來3個月意欲購房的居民占比為15.6%，與上季基本持平，低于去年同期水平1.5個百分點。
　　有一個明顯的現象，就是在我國，由于投資渠道很窄，在股市吃盡苦頭后的資本，顯然將房地產市場視為最佳的投資場所，一提起投資，就想到炒房與炒地皮。因此，要想管理好房價上漲預期，在近期刺激投資和政府今后日常的投資項目中，只要是有盈利、可賺錢的項目，盡可能讓位于民間投資。這樣，才能將資本的宣泄口，有房地產這條蓄洪池轉為更多的行洪區。避免負利率下，投資的充當會影響經濟正常運行。
　　銀行家們大多希望投機房產，這是因為，高收益和低風險為他們的提供了非常客觀的利潤。商業銀行的貸款之所以大量向房地產業集中，就在于房地產業的高預期收益。商業銀行自身所擁有的房地產價值提高，使得銀行愿意持有更多的房地產作為主要形式的資產。同時，以房地產為抵押貸款的抵押市價的上漲，使得銀行現有貸款組合中的損失風險下降，這樣就增加了銀行向房地產貸款的激勵。事實上，在中國，銀行更愿意將錢貸給開發商，貸給購房者，數量大而且獲利豐厚。因此，明的堵死了房企融資之路，但是，暗地各種渠道都在輸血，甚至很多企業搞實體產業都是幌子和平臺，貸來的款項都成了炒房炒地皮的資本金。
　　而持幣代購者的購房預期上升，是基于這些年教訓所得出的“理性選擇”。每到購房者入場之際，很多人勸說購房者要“理性”，結果這樣的“理性”使得很多購房者一再踏空，每年都在追著房價跑。幾年前能夠買到一套房子的錢，現在只能買到一個廚房。基于這些血的教訓，持幣代購者能不“恐慌性入市”嗎？
　　所以，有不少購房踏空者跟我說，這些年吃了不虧，都說房價有泡沫，但是，老百姓應當關注的是現實的收益，不能因為這些爭論，耽誤了自己的事情。我覺得他們說得很實在。按著國際標準，房市真的存在泡沫，目前在一線城市，月供收入比為：北京99％，上海93％，深圳71％，杭州103％。國際上的標準線是35％，這些城市已經遠遠超出了。但是，你要明白，這些城市都是國之大都市，購房者不僅僅是當地人。不能拿當地人的收入與房價比，如果你非要拿那些比，得出的結論不符合實際，也不具備買房的參考意義。經過多年的教訓，現在很多人終于明白了這些道理。不要總想著郁金香泡沫，南海泡沫和日本泡沫，那是全國性的泡沫，不能簡單的類比。只有客觀起來，你才能得出符合市場的結論。所以，我們覺得，央行的這份報告，對于居民的房價預期，應當說是符合現實的，這也是很多人經過多年血的教訓，得出來的結果。
　　沒有穩定的房價，你要讓居民預期穩定起來，那是不可能的。目前城市化率不過45%，離65%的線還很遠，開發需求和購房需求很大，更何況，現在全國甚至全世界的財富都想到上海和北京這樣的大城市里升值呢？
　.. 　　（據朱大鳴—新浪博客））
（朱大鳴：中國資深財經評論人，企業家） 張家界旅游網

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