進入5月份，在國務院和部分城市一系列房地產調控政策的“重壓”之下，一度高燒的樓市似乎進入了“冰凍期”：中介市場門可羅雀、銀行擰緊信貸“龍頭”、樓市重現打折促銷……
　　盡管一些城市房價猛漲勢頭有所趨緩，但人們也發現，不少地方調控政策仍“按兵不動”，房地產商降價僅屬“少數行為”，銀行放貸“暗門”五花八門，種種跡象均表明房地產市場仍處深度博弈狀態，房價“堅冰”能否解凍，中國樓市能否回歸“平穩健康”，仍然撲朔迷離。
　　
　　“地方版”調控跟進　樓市進入“冰凍期”
　　到目前，北京、深圳、青島等熱點城市已出臺房地產調控政策，相比“國十條”，實施更嚴厲的信貸政策是“地方版”調控政策一大特點。4月23日，青島市率先發布樓市調控細則，除限制外地人購房外，要求商業銀行可根據風險狀況，以家庭為單位暫停發放購買第三套及以上住房貸款。
　　4月30日，北京市出臺了“最嚴厲”的“京十二條”，除了暫停第三套房貸、限制外地人購房措施外，首次提出了同一家庭限購一套新房的“限購令”。5月5日起，北京市公積金貸款購買二套房首付提升至五成，公積金購第三套房暫停發放貸款。
　　5月6日，深圳市樓市調控新政策出臺，包括執行差別化信貸政策、限制炒房和投機性購房、推行人才安居工程等。
　　“地方版”調控政策效應已初步顯現，樓市觀望情緒濃厚，房地產交易陷入“量減價滯”狀態，部分地區樓盤價格出現松動。中國指數研究院對35個城市的監測結果顯示，5月3日-5月9日，有26個城市商品住宅成交面積環比下跌。
　　在信貸收緊壓力下，連日來北京商品住宅交易量持續低迷，不少房產中介處于半歇業狀態。據北京市房地產交易管理網統計，5月10日，北京市新房現房和期房網上簽約量分別只有66套、101套。
　　在深圳，二手房市場在新政策出臺后大幅下挫。據深圳市規劃和國土資源委員會數據統計，上周二手房市場共成交2509套，環比下降35.3%。一二手房總成交2799套，環比下降32.5%。
　　SOHO中國董事長潘石屹表示：“從目前市場反應來看，調控政策發揮了作用，看來房地產市場已進入了一個‘冰川季’。”

　　博弈加劇　堅冰仍未“解凍”
　　隨著“地方版”調控政策顯現一定的“殺傷力”，樓市遇冷，但專家提出，目前樓市正處于政府、銀行、地產商、購房者的多方博弈狀態，觀望情緒濃厚，房價并未出現整體松動跡象。
　　“地方版”調控政策進度不一，不少地方仍在觀望和等待。住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，部分城市房價上漲過快的主要原因是供求矛盾突出，也與一些地方和部門認識不到位、落實調控政策不力等原因有關。
　　現有調控政策的“執行力”遭遇考驗。記者最近以購房者身份走訪了樓市，結果發現仍有不少曲線炒房的“暗門”。一是通過個人消費貸款的方式“繞過”住房貸款；二是無房戶同時通過不同銀行購買多套房均可享首套房優惠。一位銀行業人士說，購房者可以通過個人消費貸款、透支信用卡、小額無抵押貸款等方式獲得資金，銀行只要有利可圖，大多不會拒絕。
　　中原地產華北區董事總經理李文杰表示，目前政策仍有漏洞，由于銀行系統沒有實現全面聯網，在一地買房后可以到異地貸款，并且有的銀行并沒有完全落實限貸措施。此外，“第二套住房認定標準”目前尚未明確，地方在執行過程中有難度。
　　盡管部分地區出現了房價回落跡象，但波及面和降價幅度有限，多數房產商對降價仍“保持沉默”。
　　降價聲勢較大的恒大集團，宣布公司樓盤從5月5日起實行8.5折“讓利”促銷，但這些樓盤大多不在核心城市，并且該公司媒體部一位負責人表示：此次促銷是既定的市場策略，和調控政策沒有直接聯系。李文杰說，降不降價跟房地產商手里的資金量有關系，如果不急于回籠資金，降價的可能性就不大。
　　樓市遇冷，是否會對相關聯行業產生波及效應？一種觀點認為，當前調控政策不可能持久，因為樓市停滯將波及鋼鐵、水泥、家居等相關行業，產生“多米諾骨牌”效應，政府將很難承受經濟壓力。不過，多年從事鋼材貿易的中間商賈勇超并不認同。他對記者說，今年螺紋鋼價格最高時達到了4500元左右，樓市調控開始后，各地區螺紋鋼短時間內出現了300元左右的跌幅，目前價格已逐步企穩。
　　“總體來看建材價格仍處歷史高位。”長期從事鋼鐵行業市場分析的研究人員滿容容說，根據我們對幾大鋼廠出廠價格的監測，受房地產調控影響，4月中旬以來螺紋鋼曾出現一波急跌，但今后價格下跌空間有限。

　　“理性回歸”仍需綜合施治
　　業內人士認為，由于此輪樓市調控政策的指向性非常明確，“遏制部分城市房價過快上漲”的目標并不難實現。
　　華遠集團總裁任志強說，如果房價降不下來，政府還會繼續出政策。不過，業內人士分析認為，當前的調控措施仍屬權宜之計，從長期看要推進中國房地產市場步入“平穩健康”發展，仍需一個更加成熟、系統的政策框架和制度設計。
　　“北京樓市調控的當務之急是增加土地供給。”潘石屹認為，此次北京之所以出臺如此嚴厲的政策，一個原因就是商品房存貨缺乏。北京商品房一年的銷售量為20萬套，但目前真正能拿出來出售的房子只有三四萬套。值得關注的是，經濟適用房上市交易、小產權房等政策將對樓市供需產生怎樣的效應，也有待觀察。
　　政府與房地產業的高度關聯能否“松綁”，在本輪樓市調控中值得關注。潘石屹說，中國的開發商與政府、銀行的關系在2008年底曾有調整機會，但未過太長時間，一些地方政府和銀行即開始“救市”行為。
　　保障房建設力度步入快車道。齊驥透露，住房和城鄉建設部正在會同相關部門制定2010年到2012年全國保障性住房建設規劃，這個規劃將在今年7月底以前向社會公布，主要包括各類保障性住房和棚戶區改造計劃的內容。北京市提出，今年將確保完成新開工建設和收購政策性住房13.6萬套，占全市住宅新開工套數50%以上，竣工政策性住房4.6萬套的工作任務。
　　開征房地產保有環節稅收的呼聲也日益高漲，但如何提高可操作性、避免“誤傷”普通購房者權益是必須把握的原則。潘石屹說，房產保有環節征稅應以別墅、多套房等為征稅對象，計稅標準可以從第二套房算起。深圳社科院城市營運中心主任高海燕說，政府對樓市的調控應該多管齊下，出臺物業稅或房產持有稅是平衡樓市供需平衡的根本之道。
　　遏制房產投資投機要堵疏結合，必須拓寬投資渠道，否則炒房資金從大城市撤出后有可能向二三線城市轉移。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松說，這是關乎金融業健康發展的一個重要問題。