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日常生活

差異化應對新政區域外拓展市場

更新時間:2018-03-19 12:36:56 來源：aniluna.com 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
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　　為了應對不斷攀升的高房價，滿足低收入群體的購房需求，2010年國務院頒發了一系列針對房地產市場的宏觀調控政策，給中國房地產市場帶來了很大的震動。新政對我市的房地產市場會有怎樣的影響，我市的房地產市場今后的發展趨勢是什么？讓我們聽聽張家界湘銀置業有限公司總經理郭新偉的看法。
　　問： 您認為房價高漲的原因是什么，通過國家調控，樓市拐點真的來了嗎？
　　郭新偉：國務院出臺一系列針對房地產業的新政，最根本原因是抑制過快上漲的房價。而房價高漲的直接原因主要有三個：第一，成本推動。近年來，土地成本大幅上升，各種規費大幅度上調，建筑成本提高。另外，隨著消費者對樓盤品質要求的提高，使開發商不斷提升樓盤品質，這種提升也帶動房價的提升。第二，資本結構調整。大量的民間資本、境外資本、非房地產資本，甚至部分股份資本都涌入房地產市場，這也是導致房價大幅上升的原因。第三，房地產的投資盈利性。房地產投資有兩個重要特點：其一，抗風險性強，因為它是不動產，是實實在在擺在投資者面前的；其二，投資收益顯著，正是基于這兩點，各種各樣的資本爭相進入房地產市場。正是以上這些原因，促使了房價的大幅上漲。而房價高漲直接導致了兩個嚴重后果：第一，大量低收入群體無力購房；第二，出現大量的閑置房形成房產泡沫。
　　房價的漲落說明了兩個問題：第一，中國房地產市場在城市化的過程中，已經由完全滿足本地居民的住房需求演變成全國性的市場；第二，房地產市場開始演變成資本市場。中國的資本市場不發達，大量的民間資本囤積在戶，相對于大漲大落的股市，投資者認為房地產投資是比較穩妥的一個投資領域。在溫州，有很多房地產銷售公司，為投資者搭建平臺，拉起紐帶，投資面向全國，這種大量的分銷公司的存在，說明我國房地產市場已經開始演變成為資本市場。
　　當然，解決房價并不是說非要通過對房地產的打壓，還可以通過嚴格的財政政策、信貸政策、土地政策的控制。我認為，此次新政調控時間不會超過一年。 國家以一系列的大動作來調控一線城市的房價，已造成許多大城市房價的回落。但我認為這只是調整性回落，并不是中國整個房地產市場的整體回落。
　　中國在全力推動城市化發展進程，而房地產經濟一直是伴隨整個城市化的進程而發展的。在經濟發展中，中國有20%的農村人口涌入城市，這20％的人口的住房需求將會很大程度地促進房地產經濟的發展。我認為所謂的拐點還未到來，中國房地產市場的發展將呈不斷上升的趨勢，雖然其中仍有潮起潮落的變化。
　　問：您認為張家界房地產業的發展方向應如何確定？您覺得此次國家大動作的調控政策，會對本市的房地產市場造成什么影響？原因是什么？
　　郭新偉：伴隨著城市化的發展， 張家界房地產的發展前景廣闊。張家界房地產的發展、包括城市建設，我認為要緊扣兩個主題：一是把張家界打造成國際旅游精品城市。要把張家界打造成為國際旅游精品城市只能靠中高端樓盤，特別是高端樓盤、明星樓盤來支撐。其次，要深度挖掘提升張家界自然遺產的價值和附加值。我建議張家界城市建設要大力發展“山地文化”、“歷史文化”、“民族文化”和加大同景區邊緣連體，加強城市東西方向發展，以西為主，并要適當加大人口密度。
　　張家界目前是三線欠發達城市，政府財政緊張，人均收入水平偏低，這就構成了一個矛盾：一方面必須要打造高端盤，才能打造國際旅游名城；另一方面，居民收入水平普遍偏低，承受不起中高端價格的消費。這就要求張家界房地產商 “跳出三界外，不在五行中”，把張家界房地產放在一個國際化的基礎上來搭建，同時做到“房子在張家界建，客戶到外面找”，把大量區域外的客源，特別是一線城市的客源吸引來張家界，讓他們分享張家界世界自然景觀和世界自然遺產，這也是張家界城市可持續性發展的需要。
　　國家的調控政策實施“一刀切”，對于張家界這樣的城市，會對房地產市場造成一定的影響。希望市委市政府采取差異化應對措施，這并不是說不要和中央政策保持一致，中央的政策針對的是一、二線城市，一、二線城市與張家界這樣的城市之間經濟社會發展高度不平衡。因此，政府要認真研究整個國民經濟態勢，研究近段時間以來一、二線城市房價上漲的原因和后果，研究中央政策主要是解決什么問題，要采取針對張家界自身情況的財政政策、信貸政策、土地政策、稅收政策等。
　　現在張家界投資者不是太多，而是太少！我們要呼吁更多的投資者來張家界投資置業，分享世界頂尖級的自然景觀資源，對自然遺產進行邊緣占有，從而帶動張家界經濟的發展。
張家界房地產要成功走出去，離不開市委、市政府政策、措施的支持，比如為了吸引外地人在張家界買房置業，可以出臺一項政策，對于來張家界購房的外來人，頒發“名譽市民”稱號，享受同本地人一樣的社會福利，在買房、旅游等方面享受本地人待遇。這些都是不錯的做法，許多地方推行過并取得了不錯的效果。
　　問：新政的出臺，對貴公司的樓盤“天門壹號”銷售有影響嗎？“天門壹號”在市場預計中價格將有提升的趨勢，您對這個事情作何解釋呢？
　　郭新偉：房地產新政對“天門壹號”如果說是影響，更多的應該是心理影響，而真正的影響不會太大。我們的客戶群體為高端人群，他們的承受能力一般不會太弱。目前，“天門壹號”不是大規模漲價而是對價格體系不合理的部分進行戰略性調整，其主要原因一是現行建筑主材價格不斷上漲，建安成本已大幅增加；二是從今年3月份開始項目報建規費標準上調了12%—15%，導致成本增加了150元/平米；三是我們將“天門壹號”從“張家界的天門壹號”調整定位為“世界的天門壹號”，從區域內走向區域外市場，在這樣的高定位下，要面對區域外市場的競爭，對樓盤提高品質就會有更高的要求，景觀、配套等成本無疑會增長。“新國十條”已經來了，不管什么時候，辦法總比困難多，本地市場粥少僧多，我們要將“天門壹號”拉向區域外市場，目前已經有16個省外的客戶在我們這里買房，其中包括北京、上海等一線城市的客戶，這是一個無窮大的空間，我們對此充滿信心 。
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