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日常生活

首付50%你還買嗎？

更新時間:2018-03-19 12:37:24 來源：aniluna.com 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
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4月17日，國務院再發調控房價新政策：對房價過高、上漲過快的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款，并首推房價問責制。
如果說15日的二套房貸首付不得低于50%的政策還是相對溫和，如今三套房政策一出，可以看出政府保持房價穩定的決心。但由于房貸新政中并沒有相關細則，二套房究竟如何認定？1.1倍利率只針對新發房貸還是新老房貸一起調？都成為人們非常關注的話題。
最終如何認定二套房，央行目前仍未出臺具體細則，因而對于二套房新政策，很多人都存在疑問。
疑問一：第二套房如何認定？
此次，國務院要求：“住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。”可以預見，不久相關部門就會就“二套房”出臺認定標準細則。
全款購房后，再申請貸款購房，是否屬于第二套房？
按照人民銀行對第二套房的界定：“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。因此，首套、二套的概念不是針對房產，是指貸款的次數。之前通過一次性付清與贈與的方式獲得房產，沒有貸款記錄，沒有通過銀行按揭買過房，都屬于首套。
男方婚前有貸款購房記錄，婚后，以妻子名義(沒有貸款購房記錄)申請貸款購房，是否屬于第二套房？
該情況屬于第二套房。央行明確對二套房貸給予了以家庭為單位的說法，雖然女方沒有貸款購房記錄，但由于在結婚后，兩個人共同組建了家庭，商貸記錄已為家庭共有。即便再以女方名義買房，仍屬于二套房范疇。
貸款還清后，再貸款購房，是否屬于第二套房？
按照人民銀行對第二套房的界定，由于借款者已貸款購買了自住的房屋，因此，不屬于“首套自住房”的范疇，再貸款購房時，應該算成二套房。但目前各銀行在判定時，標準并不相同。在本次新政出臺前，有銀行表示，只要能提供直系親屬資料，證明人均住房面積低于當地人均水平，則即使是第二次貸款買房，也可按改善型住房來處理；有銀行表示，即使曾經貸款買過房，只要第一套房貸已還清，再次貸款買房也可按第一套房貸執行。
父親曾貸款買過房，自己再買房，是否算為第二套房？
不屬二套。盡管央行明確對二套房貸給予了以家庭為單位，但借款人家庭是指包括借款人、配偶及未成年子女為單位。也就是說，單身成年人以本人認定家庭單位；已婚成年人以夫妻兩人共同認定為一個家庭單位，其未成年孩子不能獨立構建家庭單位，可計入家庭單位的一員。只要已成年，則就以本人作為獨立家庭單位，不受家里其他人的影響。
疑問二： 已簽合同但未收到貸款是否按照新政執行？
由于銀行近幾個月的信貸額度偏緊，出現了大量客戶貸款已獲批復但未放款的情況。對于這部分“特殊群體”，是執行新政還是趕上末班車？目前尚無定論。據銀行相關人士透露，新政出臺時已簽署貸款合同的按老政策執行，新政出臺時還沒有簽署貸款合同的貸款申請，按新的政策執行。
疑問三： 1.1倍利率只針對新發房貸還是新老房貸一起調？
“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。”但新政沒有明確指出，1.1倍的利率標準是只針對新批準的二套房貸，還是對于已經發放的二套房貸，也要一起調整。
新政是否會追溯過往房貸？“具體執行文件還沒有收到，按照以前的慣例，折扣的變化只針對新房貸，存量房貸不會進行調整(即老房貸)。”一位在銀行從事信貸工作多年的人士告訴記者，利率折扣在客戶和銀行簽定合同時就已經確定了。除非國家明確要求統一調整，否則，就會按合同約定的折扣繼續執行，1.1倍利率只針對新房貸。
疑問四：新政策使首付成難題的情況下，買房交了定金可以退嗎？
目前，不少人退貸是因為準備退房，而交給開發商的定金是否能夠退還也成了這部分市民最關注的事情。一位資深律師表示，購房者付給開發商的定金是為了擔保合同履行，如果因購房者單方面原因合同無法履行，那么定金是不能夠退的。
目前購房合同上大都寫明，“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”如果購房者因國家出臺了宏觀政策調控樓市，而無法獲得銀行貸款，比如因為首付成數提高，付不出首付；三套房銀行停貸等，那么購房者可以和開發商協商進行退款。
雖然新政策的發布，引發眾人不同的議論，但就目前來看，二套房貸新政策對張家界房地產業的影響還不算大。新政策在具體、全方位地執行之后，到底會產生怎樣的影響，這是我們目前不能預知的，所以，現在大多數人仍處于觀望之中。........................................................ （本報綜合）
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